郑州市老龄委提供的数字显示，截至2007年年底，郑州市720多万人口中，60岁以上老人有93万，即每7.7个人中就有一位老年人。郑州市从1996年进入老龄化社会以来，老年人数量以每年3%的速度递增，即每年新增老年人3万左右。中国快速的老龄化进程为老年住宅开发提供了巨大的商业空间，为此，记者专访拥有开发设计老年社区经验的五合国际副总经理、德中建筑协会副主席卢求先生，请他分析我国未来老年住宅开发的市场前景，以期为相关部门和开发企业提供专业参考。

商机 “以房养老”催生银龄产业
    卢先生认为，中国社会存在的三种养老方式导致不同的养老住宅需求。种是子女赡养。多数农村地区的老人和少数城市老人没有固定收入和储蓄，需要靠儿女提供住所、支付赡养费。过去父母完全依靠子女赡养的重要前提是多子女，但是随着目前“421”或“422”的家庭结构趋势，这样的赡养方式给儿女造成了很大的经济负担，同时也难以保证老人的生活质量。
    第二种是社会赡养。政府有限的财力主要针对有困难的老人，如“三无老人”。社会养老负担越来越重，2004年中国养老保险达到3502亿，比2000年增加65.5%。中国目前的经济发展水平无法实现完全的社会养老。
    第三种是自养。城市老人多为有固定收入的离退休职工，这部分老人以自养为主。在大、中城市，越来越多的老人有能力依靠自己年轻时的积累安度晚年。尽管退休后的老年人收入逐渐下降，但是他们多数拥有自己的房产。
    据北京大学《市场与人口分析》报道，截至目前，全国离退休干部已超过6000万人，每年老年人的离退休金、再就业收入加上亲朋好友的资助可以达到3000亿~4000亿元。预计到2025年和2050年，老年人的潜在市场购买力将分别达到14000亿和50000亿元。众多养老观念已发生明显改变的60~70岁的老人将会在社会养老模式由福利型向产业型过渡的过程中，对老年住宅市场起着强有力的支撑。
    从国外的发展经验看，由于中高收入老年人具有的较高积累和消费能力，与老年居住区相关的医疗、保健、保险、文化、社交、学习、、休闲、旅游等活动具有很高的潜在产业商机，这一行业领域统称为银龄产业。
    同样，住宅的耐久性为“以房养老”提供了物质基础，家庭生命周期与住宅寿命周期的不一致为“以房养老”提供了可能性，而使用权和所有权的分离又为老年住宅提供了更大的价值利用空间。
市场 房地产开发应关注“适老化”
    卢求认为，中国老年住宅的开发模式及目标客户群与西方国家不同，西方国家是国先富人后老，在人均GDP达3万元以后才步入老龄社会；而中国国未富人先老，人均GDP只有3000元，就较早地步入了老龄社会。对此中国既无物质上的必要准备，更缺乏心理上的准备，凸显了社会和家庭的养老压力。
    因此，对于低收入社会保障性老年住宅，应由政府主导开发建设，而中高端养老住宅则应由市场开发解决。
    卢求说，中国未来老年住宅开发有以下五种模式：
    一是新建适老化通用住宅。适老化通用住宅是指在住宅开始设计和建造过程中通过潜伏性设计，把老人的各种需要考虑进去，贯彻老年住宅的必要技术措施，使得居住者一旦变老，就能及时根据需要增加必要的设施和设备，来提高老人的自主和自理能力，让老人自己照顾自己。适老化住宅的主要消费群为尚未进入老年而具有购买能力的中、青年人。
    二是在新建居住区中开发部分老年住宅，比如在居住区中开发1~2栋老年住宅，或者在部分楼栋设置部分单元的老年住宅。
    三是专门的老年社区。老年社区是以老年人为主要服务对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区的目标消费人群应定位于拥有高收入的中年人、富有的老人，有改善居住条件、养老条件愿望的离退休老人。
    四是老年公寓。国外主要指城市中为老年人居住而开发建设公寓式产品，居住在这里的老年人通常生活能够自理。老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
    五是养老院、敬老院。主要是由国家投资兴建的带有公益性质的老年居住设施，用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，提供一定范围的医疗护理服务设施。
    卢求认为，这五种产品中住宅适老化课题是所有房地产开发项目都应该重视的环节，无论从社会意义还是客户需求及产品卖点上都非常重要。
卖点设计应充分考虑老人需求
    老年居住区的规划设计，有别于一般居住区设计，需要考虑老年人的生理、心理特点，特别是无障碍设计和使用安全性问题。卢求认为，规划设计的重点区域主要在居住区室外环境、单元公共空间、起居室、卫生间和厨房。
    在室外环境上，居住区要相对封闭，避免人员嘈杂和道路混乱的交通；交通设计力求简洁，人车分流，减少步行通道和车行道的交叉；无障碍设施应无处不在，路面采用防滑设计；小区内设置公用卫生间，以方便老人在需要时就近如厕；应配置专门针对老年人的智能化硬件设施，如紧急电子呼叫系统、上门服务呼叫系统、电子门锁、摄像监控设施等。
    在住宅单元公共空间，应设置相应的照明与标志系统、入口无障碍设施，高层住宅要设置担架上下的电梯等。
    老年人一天中大部分时间是在起居室和阳台内度过的，起居室的设计应满足老年人多方面的生活需要。采光面积要大，开启扇应保证一定的数量和面积，且布置位置应使气流均匀。老年人需要晒太阳，并且不喜欢空调，所以保证起居室内的自然采光与通风非常重要。地面不应设置室内高差，如台阶、较陡的坡道等。在老人经常活动的区域设置墙边扶手，方便老人行走和适量的运动。
    在卫生间设计上，应主要考虑空间尺寸的合理性，卫浴设备的高度，地面防滑以及紧急呼叫装置。
    厨房的设计应考虑老人活动的方便性，水池、炉具、橱柜等的位置应安排合理，减少老人在厨房内的活动量。另外，还应注意厨房设施的安全性。
■开发探讨
    哪些开发模式适合中国？
“老年住区的开发不同于一般的房地产项目，一定要找到适合中国的老年住区开发模式。”曾在德国参与过不少老年住区设计工作的卢求说。
注重市场化
    卢求认为，老年住区的开发首先要注重市场化特点。由于老年住区属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠。对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。
    此外，老年社区项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年社区项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，总体造价要比普通房地产项目高许多。
租售灵活
    老年社区的租售方式也比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年社区则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年社区的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
家庭式养老社区
    无论是老年住区还是老年公寓，都应采取家庭式的居住形式。居住单元可以是一房一厅、两房一厅，通过公共走道联系在一起的，公共走道包含医疗保健、服务设施、庭院、公共服务机构管理。以家庭为主的，而不像目前的老年公寓那样，几个老人合住一间，每个人一张床，就成了老人的空间。
高质量的服务提升住区品质
    提高住区服务人员的素质，包括专业护理知识和老年人心理关怀知识，聘请专业的物业管理公司对社区服务进行管理。可以将老年社区的服务职责与志愿者服务联系起来，提倡全社会的爱老敬老风尚。同时，志愿者中的专业人士可以定期为老人带来健康保健、心理咨询方面的帮助。
■他山之石
国外有哪些成功经验？
    美国模式：美国养老主要依靠市场，年轻及中年时期收入高，贷款购买大房子，年老时出售或以转按揭形式，转让、出售所有权，获得现金，购买较小的老年住宅，颐养晚年。对于高端客户，形成专业化老年社区。
    太阳城中心（SunCityCenter）是美国较大的老年社区之一，从1961年开始开发建设就规划成为全美的老年社区。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。有报道说，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。
    欧盟模式：社会养老为主，子女不承担赡养老人的责任，养老主要由年轻时工作期间缴纳养老金承担，西方国家高度发达的经济水平和长久以来巩固完善的社会保障福利体系，为社会养老提供了基础。然而，西方高标准的社会养老也造成习惯了高福利生活的人们很难将福利水平降下来，因此老龄化也造成了很大的社会负担。近年来欧盟国家出现新的趋势：鼓励家居养老。
    卢求说，他作为德中建筑协会副主席曾经在德国参与过不少老年住区的开发设计工作，国外在此类建筑设计过程中非常注重整体的规划和人性化设计，从平面布局到构造细部，注重老年人的使用特点、安全性、耐久性。